某物業(yè)公司、A小區(qū)業(yè)主委員會(huì)物業(yè)服務(wù)合同糾紛案
上訴人(原審被告):某物業(yè)公司
被上訴人(原審原告):A小區(qū)業(yè)主委員會(huì)
案例簡述
2010年9月1日,A小區(qū)置業(yè)公司與物業(yè)公司簽訂《A小區(qū)前期物業(yè)管理委托合同》,12月1日,又與物業(yè)公司《前期物業(yè)管理服務(wù)合同補(bǔ)充協(xié)議》,約定:為加強(qiáng)小區(qū)管理,提高小區(qū)服務(wù)品質(zhì),甲方同意將小區(qū)經(jīng)營性收入歸入物業(yè)公司所有,用于貼補(bǔ)日常管理支出及小區(qū)公共設(shè)施設(shè)備維護(hù)、維修,乙方盈虧自理。
2017年8月28日,物業(yè)公司退出該小區(qū)管理,與小區(qū)業(yè)主委員會(huì)形成《物業(yè)撤退協(xié)調(diào)會(huì)議紀(jì)要》:物業(yè)相關(guān)人員撤退并做好交接工作、將相關(guān)資料及妥善處理遺留問題,《問題清單》中一項(xiàng)關(guān)于“經(jīng)營性收入資料缺失”的問題,物業(yè)承諾會(huì)將2014年至2016年三年的經(jīng)營性收入明細(xì)資料提供給業(yè)委會(huì)。
到約定移交時(shí)間期限后,物業(yè)公司以財(cái)務(wù)資料丟失導(dǎo)致無法審計(jì)三年的經(jīng)營性收入金額,只提供了一份不完整的明細(xì)賬復(fù)印件,無法移交公共收益,致此業(yè)主委員會(huì)向人民法院提起訴訟。
一審判決:根據(jù)物業(yè)公司提交的不完整的明細(xì)賬復(fù)印件,結(jié)合物業(yè)在小區(qū)管理時(shí)間等因素,酌情確定該公共部分經(jīng)營性收益為20萬元,物業(yè)公司應(yīng)約定時(shí)間付清,并支付該款利息損失。
在本案中,物業(yè)認(rèn)為業(yè)主委員會(huì)確定的公共收益數(shù)額不當(dāng),不服判決結(jié)果,提起訴訟,要求撤銷一審判決。
聆訊細(xì)節(jié):
1、2014年到2016明細(xì)帳復(fù)印件上面是有物業(yè)公司的印簽,在一審時(shí)被上訴人提交過,本案物業(yè)公司在另案中向小區(qū)房產(chǎn)公司提供了大量的財(cái)務(wù)資料,但本案在一審中審計(jì)單位要求物業(yè)公司提供財(cái)務(wù)資料,卻稱財(cái)務(wù)資料丟失不存在了,導(dǎo)致審計(jì)的材料被退回到無法審計(jì)金額。
2、一審中提供了前期物業(yè)合同,是最早符合法律規(guī)定備案的是另一家物業(yè)公司。后來由開發(fā)商自行變更本案物業(yè)公司,并沒有經(jīng)過招投標(biāo)。前期物業(yè)合同時(shí)間是2010年9月1日,而補(bǔ)充協(xié)議簽訂的時(shí)間是12月1日,也就意味著這兩份協(xié)議并不是同時(shí)簽署,補(bǔ)充協(xié)議未經(jīng)政府備案。
【博觀看點(diǎn)】
案件爭論焦點(diǎn)：
1、原告主體資格問題,業(yè)主委員會(huì)是否有資格代表業(yè)主向法院提起訴訟,通過業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)行使業(yè)主的權(quán)利是否有效?
2、在物業(yè)公司無法提供利用小區(qū)公共資源經(jīng)營所獲得經(jīng)營會(huì)計(jì)財(cái)務(wù)、賬冊(cè)報(bào)表導(dǎo)致無法審計(jì),根據(jù)預(yù)估經(jīng)營收入依據(jù)是否充分?公共收益可以補(bǔ)充物業(yè)服務(wù)中的哪些支出?
案件中上訴人的辯訴理由(物業(yè)公司)
1、關(guān)于原告主體資格問題。根據(jù)當(dāng)?shù)胤ㄒ?guī)相關(guān)的規(guī)定,業(yè)主委員會(huì)參加訴訟,應(yīng)當(dāng)提供依法成立的相關(guān)證明材料,同時(shí)應(yīng)經(jīng)業(yè)主委員會(huì)授權(quán),過半數(shù)的業(yè)主同意,否則,業(yè)主委員會(huì)無權(quán)提起訴訟。在一審時(shí)并未能提供上述證明文件,也未予以審查,顯然錯(cuò)誤。
2、關(guān)于公共部分經(jīng)營性收益的確定,沒有事實(shí)和法律依據(jù)。一審在沒有任何事實(shí)依據(jù)的情況下,酌情確定公共部分經(jīng)營性收益為20萬元。(未能提供相應(yīng)的財(cái)務(wù)資料,導(dǎo)致無法審計(jì),而由此以復(fù)印件依法認(rèn)定,并作為收益的依據(jù)。對(duì)上述證據(jù)及事實(shí)的認(rèn)定,顯然違反了舉證規(guī)則的規(guī)定,不能適用舉證責(zé)任倒置原則,而是誰主張誰舉證的原則,被上訴人如舉證不能,則理應(yīng)駁回其訴請(qǐng)。一審認(rèn)為上訴人未妥善保管相關(guān)賬冊(cè),應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任,屬于另一法律關(guān)系。)
3、返還經(jīng)營性收益沒有事實(shí)和法律依據(jù)。補(bǔ)充協(xié)議,明確約定小區(qū)經(jīng)營性收入歸物業(yè)所有,用于補(bǔ)貼日常管理支出及小區(qū)公共設(shè)施設(shè)備維護(hù)、維修,乙方盈虧自負(fù)。建設(shè)單位即使存在擅自處分行為,也不影響合同效力,同時(shí),擅自處分行為應(yīng)屬另一個(gè)法律關(guān)系,也不應(yīng)在本案中予以一并處理。在判令返還經(jīng)營性收入時(shí),未考慮作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)小區(qū)公共設(shè)施設(shè)備維護(hù)、維修費(fèi)用實(shí)際支出,顯然不公。
案件中被上訴人的辯訴理由 (業(yè)主委員會(huì))
1.關(guān)于原告主體資格的問題。在立案時(shí)已經(jīng)進(jìn)行了審核業(yè)委會(huì)成立的合法性,業(yè)委會(huì)針對(duì)維權(quán)的事宜進(jìn)行過業(yè)主的表決,而且得票率也是符合規(guī)定的。該城區(qū)對(duì)于業(yè)委會(huì)資格審核至少有十幾個(gè)案件的審核經(jīng)驗(yàn),因此無論是在形式上還是立案的經(jīng)驗(yàn)上不可能存在原告的主體資格不適合的問題。
2、關(guān)于公共部分經(jīng)營性收益確定的問題。在一審中審計(jì)單位要求上訴人提供財(cái)務(wù)資料,卻稱自己財(cái)務(wù)資料不存在了,導(dǎo)致審計(jì)的材料被退回到無法審計(jì)(但在其他案件中卻能提供大量財(cái)務(wù)資料)。因此,從這兩方面來考慮,以復(fù)印件來酌情認(rèn)定公共部分經(jīng)營性收益并無不當(dāng),哪怕有不當(dāng),不利后果由上訴人承擔(dān)。
3、返還經(jīng)營性收益有事實(shí)和法律依據(jù)。開發(fā)商自行變更物業(yè)公司,并沒有經(jīng)過招投標(biāo)。所簽訂的合同和補(bǔ)充協(xié)議相關(guān)政府未同意后者的備案。且按照現(xiàn)行法律規(guī)定,物業(yè)公司沒有任何理由可以占有公共部位的經(jīng)營收益。前期物業(yè)小修小補(bǔ)的費(fèi)用是由物業(yè)公司承擔(dān),而大修大補(bǔ)是由業(yè)主承擔(dān),業(yè)主委員會(huì)從未收到大修大補(bǔ)的資料,而且沒有盡到一級(jí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任,不僅監(jiān)控門禁沒有到位,而且消防設(shè)施不能用,小區(qū)里面的路面跟圍欄綠化都沒有依照物業(yè)合同維修維護(hù)。
法院判決依據(jù)和理由(二審)
一、小區(qū)公共部分經(jīng)營性收益。案外人置業(yè)公司與物業(yè)之間雖簽訂的補(bǔ)充協(xié)議中約定條款,但根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定,業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán),建設(shè)單位不得擅自處分。補(bǔ)充協(xié)議的約定屬于小區(qū)開發(fā)商擅自處分的行為,對(duì)原告不具有約束力。被告使用小區(qū)公共設(shè)施及公共部位產(chǎn)生經(jīng)營性收益,原告作為所有權(quán)及使用權(quán)人,有權(quán)向被告主張。
二、關(guān)于公共部分經(jīng)營性收益的金額。原告申請(qǐng)對(duì)被告對(duì)案涉小區(qū)經(jīng)營收支情況進(jìn)行審計(jì),但因被告無法提供審計(jì)必需資料,故鑒定機(jī)構(gòu)無法進(jìn)行審計(jì)。對(duì)此該院認(rèn)為,原告雖未能提供足夠的證據(jù)證明收益情況,但原告申請(qǐng)法院委托審計(jì),已窮盡了舉證手段,而該部分收益無法經(jīng)審計(jì)的原因,是被告未能妥善保管資料,對(duì)此被告應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任。原告提供雖是明細(xì)賬復(fù)印件,但與會(huì)議紀(jì)要內(nèi)答應(yīng)資料對(duì)應(yīng),對(duì)該證據(jù)的真實(shí)性予以認(rèn)定。在被告未能其他證據(jù)推翻上述經(jīng)營性收入明細(xì)中所記載內(nèi)容的。結(jié)合被告管理案涉小區(qū)時(shí)間等因素,酌情確定該公共部分經(jīng)營性收益為200000元,對(duì)原告該部分訴訟請(qǐng)求,該院予以支持。
三、二審中,業(yè)委會(huì)于庭詢后向本院補(bǔ)充提交了一份載有“小區(qū)相關(guān)事業(yè)追索維權(quán)并聘請(qǐng)律師訴訟或調(diào)解”等內(nèi)容業(yè)主大會(huì)決議的公告,欲證明該業(yè)委會(huì)的訴訟主體資格適格。物業(yè)公司對(duì)該證據(jù)的真實(shí)性有異議,且不能證明已取得業(yè)主大會(huì)的授權(quán),并認(rèn)為該證據(jù)理應(yīng)在一審中提交。本院認(rèn)為物業(yè)公司該證據(jù)雖持異議,但并未提供相反證據(jù),故對(duì)該證據(jù)予以確認(rèn)。
裁判結(jié)果:
依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)之規(guī)定,判決如下:
駁回上訴,維持原判。本判決為終審判決。
博觀看點(diǎn)分析,僅供大家參考,依法理性維護(hù)各方權(quán)益是我們第三方的職責(zé)。
聯(lián)系人：顧玉蘭
電話：027-82299069
手機(jī)：18607101516
傳真：027-82299069
郵件：358083028@qq.com 411310496@qq.com
地址：武漢市東西湖區(qū)武漢客廳A棟2306-2307室
網(wǎng)址：http://m.mmdzbj.com
Copyright @2017-2029 武漢博觀智庫物業(yè)服務(wù)第三方評(píng)估咨詢有限公司 鄂ICP備17016743號(hào)
繁體中文