上海某實業(yè)公司與某小區(qū)業(yè)主大會
所有權(quán)糾紛一案二審民事判決書
上訴人(原審被告):上海某實業(yè)公司
被上訴人(原審原告):某小區(qū)業(yè)主大會
案例簡述
上海某實業(yè)公司取得小區(qū)底層、二層房屋的產(chǎn)權(quán),建筑面積共1601.75平方米,但未支付過上述房屋的專項維修資金。小區(qū)業(yè)主大會經(jīng)征求業(yè)主表決意見,決定由業(yè)主大會代表業(yè)主提起追討維修資金的訴訟,要求繳納專項維修資金57566.9元。實業(yè)公司辯稱,其從獲得房地產(chǎn)權(quán)證,至本案訴訟有6年之久,小區(qū)從未主張過維修資金,該請求已超過訴訟時效,不同意訴請。
一審判決:繳納維修資金的義務(wù)系由法律、法規(guī)予以規(guī)定,系業(yè)主的法定義務(wù),并非系業(yè)主大會與業(yè)主基于債權(quán)關(guān)系而形成的債務(wù),故對于維修資金的催討不適用訴訟時效的規(guī)定。應(yīng)向業(yè)主大會繳納上述金額費用。
上訴人(實業(yè)公司)不服判決結(jié)果,提起訴訟,要求撤銷一審判決。
聆訊細節(jié):
上海某實業(yè)公司取得上述的小區(qū)1601.75面積是與另外一家房產(chǎn)公司拆遷賠償交換所得,雙方共同辦理交付房屋的產(chǎn)證手續(xù),直至手續(xù)完備;辦理產(chǎn)證的所需費用,由實業(yè)公司自行負擔(dān),未支付過系爭房屋的維修資金。
案件爭論焦點
1、所說的訴訟時效問題,是否因時間長久問題可以不繳納專項維修資金?對于未繳納專項維修資金的業(yè)主是否可以追繳?
2、在小區(qū)官司訴訟中,都會質(zhì)疑業(yè)主委員會的訴訟資格,那么在本案中業(yè)主大會享有要求侵權(quán)人停止侵害、排除妨礙、賠償損失的權(quán)利,是否有提起訴訟的權(quán)利?
案件中上訴人的辯訴理由(實業(yè)公司)
1、民事訴訟主體資格問題,業(yè)主委員會不是常設(shè)組織機構(gòu),也無承擔(dān)民事責(zé)任的財產(chǎn)。業(yè)主大會享有要求侵權(quán)人停止侵害、排除妨礙、賠償損失的權(quán)利,但并無提起訴訟的權(quán)利。
2、實業(yè)公司獲得房地產(chǎn)權(quán)證,至被起訴有6年之久,從未主張權(quán)利,其請求已超過訴訟時效。法院認為繳納維修基金是法定義務(wù)不適用時效制度是錯誤的。
3、案中的區(qū)域和居住的業(yè)主與小區(qū)其他業(yè)主各自有入口完全分離,不使用電梯等設(shè)備,其他物業(yè)服務(wù)也自行完成,并不相連。
案件中被上訴人的辯訴理由 (業(yè)主委員會)
1、業(yè)主委員會是適格主體,有權(quán)提起訴訟。小區(qū)業(yè)主大會經(jīng)征求業(yè)主表決意見,決定由久樂業(yè)主大會代表業(yè)主提起追討維修資金的訴訟。(表決結(jié)果:應(yīng)到業(yè)主80人(戶),其中同意78人(戶),棄權(quán)2人(戶),該表決結(jié)果顯示超過二分之一以上業(yè)主均對起訴表示同意)
2、作為業(yè)主(實業(yè)公司)未繳納維修基金,違反法定義務(wù),侵害其他業(yè)主的權(quán)利,不應(yīng)適用時效制度。
法院判決依據(jù)和理由(二審)
一、業(yè)主大會作為自治組織,管理全體業(yè)主的共有財產(chǎn)、共同事務(wù),可以作為其他組織參加訴訟。業(yè)主大會具有社團性質(zhì),業(yè)主即是社團之社員,享有社員權(quán),承擔(dān)社員義務(wù),其權(quán)利義務(wù)包含多種性質(zhì)。業(yè)主大會作為全體業(yè)主的共有財產(chǎn)管理者,對房屋共有部分的維修和改良具有法律規(guī)定的權(quán)利。
二、維修基金是法律規(guī)定的業(yè)主應(yīng)當(dāng)繳納的款項,其用途就是對房屋共有部分的維修和改良。繳納維修資金的義務(wù)系由法律、法規(guī)予以規(guī)定,系業(yè)主的法定義務(wù),并非系業(yè)主大會與業(yè)主基于債權(quán)關(guān)系而形成的債務(wù)。因此,業(yè)主大會要求作為小區(qū)業(yè)主之一的上訴人繳納維修基金,這一權(quán)利基于業(yè)主是業(yè)主大會的社員,基于業(yè)主大會是房屋共有部分的維修和改良的管理者而產(chǎn)生,故這一權(quán)利并非是單純的債權(quán)請求權(quán),不是時效制度的客體,不應(yīng)適用時效制度。
三、住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主,應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金。實業(yè)公司未繳納維修資金,理應(yīng)按照相關(guān)規(guī)定繳納。根據(jù)法律的規(guī)定業(yè)主大會有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約,主張權(quán)利。
裁判結(jié)果:
依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第(一)項之規(guī)定,判決如下:
駁回上訴,維持原判。本判決為終審判決。
案 例 點 評
一、維修資金性質(zhì)上屬于專項基金,系為特定目的,即為住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造而專設(shè)的資金。它在購房款、稅費、物業(yè)費之外,單獨籌集、專戶存儲、單獨核算。由其專用性所決定,專項維修資金的繳納并非源于特別的交易或法律關(guān)系,而是為了準(zhǔn)備應(yīng)急性地維修、更新或改造區(qū)分所有建筑物的共有部分。由于共有部分的維護關(guān)乎全體業(yè)主的共同或公共利益,所以維修資金具有公共性、公益性。
二、繳納專項維修資金是為特定范圍的公共利益,即建筑物的全體業(yè)主共同利益而特別確立的一項法定義務(wù),這種義務(wù)的產(chǎn)生與存在僅僅取決于義務(wù)人是否屬于區(qū)分所有建筑物范圍內(nèi)的住宅或非住宅所有權(quán)人。因此,繳納專項維修資金的義務(wù)是一種旨在維護共同或公共利益的法定義務(wù),其只存在補繳問題,不存在因時間經(jīng)過而可以不繳的問題。
三、業(yè)主大會要求補繳維修資金的權(quán)利,是業(yè)主大會代表全體業(yè)主行使維護小區(qū)共同或公共利益之職責(zé)的管理權(quán)。如果允許某些業(yè)主不繳納維修資金而可享有以其他業(yè)主的維修資金維護共有部分而帶來的利益,其他業(yè)主就有可能在維護共有部分上支付超出自己份額的金錢,這違背了公平原則,并將對建筑物的長期安全使用,對全體業(yè)主的共有或公共利益造成損害。
相關(guān)法規(guī)鏈接:
《中華人民共和國物權(quán)法》第七十九條:“建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金,屬于業(yè)主共有。經(jīng)業(yè)主共同決定,可以用于電梯、水箱等共有部分的維修?！?/span>
《物業(yè)管理條例》第五十四條第二款:“專項維修資金屬于業(yè)主所有,專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造,不得挪作他用”。第七條第四項規(guī)定:“業(yè)主在物業(yè)管理活動中,應(yīng)當(dāng)履行按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金的義務(wù)”。第五十四條第一款規(guī)定:“住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主,應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金。”
《住宅專項維修資金管理辦法》第二條第二款:“本辦法所稱住宅專項維修資金,是指專項用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金?！?/span>
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