此文作者系多年從事物業(yè)管理行政工作的知深專家,具有豐富的物業(yè)管理糾紛調(diào)解經(jīng)驗,以及豐富的理論與實踐經(jīng)驗。本文從政府、企業(yè)、業(yè)主等幾個主體的法理特性和工作實際出發(fā),總結(jié)提煉在解決物業(yè)管理矛盾糾紛時社會第三方機構參與的意義和作用。本文充分解讀了第三方機構產(chǎn)生的必然性、必要性和緊迫性,以及第三方將為各方主體提供哪些服務,起到哪些積極的推動作用。小編特輯此文,以饗同仁。
物業(yè)服務第三方評估咨詢機構存在的意義和作用
物業(yè)服務第三方評估咨詢機構(以下簡稱第三方機構)是評估咨詢行業(yè)的的一個新興機構。物業(yè)服務第三方機構之所以產(chǎn)生,其存在的意義和作用又如何?筆者試圖簡要的對此類問題作一初淺分析。
一、社會各方對物業(yè)服務的認識不一，有必要用政策、法規(guī)來統(tǒng)一
業(yè)主：自己是私有財產(chǎn)(專有部分所有權)的主人,物業(yè)企業(yè)是自己拿錢買服務找來的,一切應該聽業(yè)主的,是主人與保姆的關系。
物業(yè)服務企業(yè)：自己是企業(yè),是以業(yè)主需求為導向,以管理為手段,以盈利為目的,以契約為保障,與業(yè)主是平等的商業(yè)關系。
政府部門：物業(yè)服務(或稱物業(yè)管理)是業(yè)主與物業(yè)企業(yè)以合同約定,對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理、維護區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的活動。
不難看出,政府是以公權為本位,以行政管控為手段,以穩(wěn)定和諧為目標,業(yè)主以私權為本位,以自由、自治、自在為核心,以安全、舒適、方便等為目標。物業(yè)企業(yè)則是以市場為本位,以契約合同為核心,以擴大領域,減少人員,增加利潤為目標。
各自看法,見仁見智,角度不同,結(jié)論各異,在實踐中,由于主場不同,觀點不同,在對問題的認識、判斷、處置等各方面都有著差異,甚至矛盾和對立。因此,在業(yè)主與物業(yè)企業(yè)發(fā)生磨擦時,行政主管部門不宜、不便或不能介入解決時,這就需要一個熟知方針政策,能準確運用法規(guī)、法則條款的第三方機構來出面。其能對是非曲直,用法律武器作分析判斷,以使各方達到基本的統(tǒng)一,達到降溫、熄火,口服心不服的統(tǒng)一到法規(guī)政策上來。
二、各方的責、權、利不同，需要有一個客觀公正的判斷
由于普遍存在的市場關系失靈的問題,不完全競爭問題,信息不對稱問題,行政主管部門只能適度干預等問題。
▲現(xiàn)實中,小區(qū)存在的亂搭亂蓋、亂停車現(xiàn)象
在現(xiàn)實中,業(yè)主的亂搭亂蓋,亂停車與物業(yè)企業(yè)的管理關系問題,物業(yè)企業(yè)根據(jù)物價調(diào)整和服務提檔,要求上漲收費與業(yè)主認為越少收費越好的問題;在物業(yè)企業(yè)更迭中,前者不愿退后者進不來的問題,在各種票決中,選票的發(fā)放、回收、統(tǒng)計、公布問題等等。
這些問題都需要一個客觀公正,熟知經(jīng)濟學、法律學、行政學等多學科的第三方機構來出面解決。
三、相對于行政調(diào)解、仲裁、司法訴訟等解決方式，第三方機構有輕、快、靈的優(yōu)勢
第三方機構以科學理論作指導,以法規(guī)政策作規(guī)范,以專業(yè)技術作支撐,以敬業(yè)精神作奉獻,其解決問題沒有繁雜的傳票、證人、證詞、證據(jù)等大量文字材料,沒有上訴、反訴等漫長的程序及過程。沒有規(guī)定比例的收費,可以根據(jù)問題大小、難易、交費方的承受能力等協(xié)商收費。其處理結(jié)果也易于各方接受。
實踐已經(jīng)證明,必將繼續(xù)證明,第三方機構應運而生,具有生命力,會發(fā)展的越來越好。
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